Apartman Yöneticisinin Yasal Sorumlulukları: 2026 Tam Liste

Apartman yöneticisi olmak, gönüllü bir hizmet gibi görünse de hukuken vekâlet sözleşmesi ilişkisi doğurur. Yöneticinin görevlerini eksik veya hatalı yerine getirmesi durumunda kişisel mali sorumluluk doğabilir. Bu yazıda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yöneticinin tüm sorumlulukları derlenmiştir.

1. Defter tutma yükümlülüğü (KMK m.36)

Yönetici, karar defteri ve işletme defteri olmak üzere iki ana defteri noterden tasdikli olarak tutmak zorundadır.

Karar defteri

Kat malikleri kurulu kararları kayda geçirilir.
Toplantıya katılan tüm maliklerin imzası alınır.
Her sayfası noterce mühürlenmiştir.

İşletme defteri

Tüm gelir-gider kalemleri tarih sırasıyla işlenir.
Belgeli (fatura/dekont) olmalıdır.
5 yıl saklama zorunluluğu vardır (TBK m.82).

Yonevo ipucu: Yonevo'da tüm hareketler dijital olarak tutulur ancak yıl sonunda noter onaylı çıktı alıp deftere yapıştırmak yine zorunludur.

2. Banka hesabı açma (KMK m.35/h)

Apartman gelir ve giderlerinin kat malikleri kurulunun denetimine açık şekilde tutulması için banka hesabı açma zorunluluğu vardır. Hesap apartman/site adına ya da yönetici adına yönetim hesabı olarak açılabilir.

Önemli: Yöneticinin kişisel hesabında apartman parası tutması, görevi kötüye kullanma olarak değerlendirilebilir.

3. Sigorta yaptırma (KMK m.20/b ve Yapı Kullanma İzin Belgesi)

Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): Her bağımsız bölüm için ayrı ayrı; ancak yönetici tüm maliklerin yaptırdığını kontrol etmek zorundadır.
Apartman ortak yer sigortası: İhtiyaridir ama önerilir; yangın, su baskını, asansör mali mesuliyet kapsamında.

4. Asansör periyodik kontrolü

Asansör Bakım ve İşletme Yönetmeliği uyarınca:

Yıllık periyodik kontrol: A tipi muayene kuruluşu tarafından
Aylık bakım: Yetkili bakım firmasıyla sözleşme
Sonuçlar karar defterine işlenir.

Periyodik kontrol yaptırmamış asansörde kaza olursa, yönetici taksirle yaralama/ölüme sebebiyet suçundan yargılanabilir.

5. Kararları uygulama (KMK m.35/c)

Yönetici, kat malikleri kurulu kararlarını uygulamakla yükümlüdür. Bir kararın hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa iptal davası açabilir ama uygulamayı kendiliğinden durduramaz.

6. İşletme projesi hazırlama (KMK m.37)

Her yıl başında tahmini gelir-gider çıkararak işletme projesi hazırlamak ve maliklere tebliğ etmek zorundadır. Tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir.

Yargıtay 18. HD, 2019/4321: İşletme projesi olmadan tahakkuk ettirilen aidatlar icra takibinde geçerli sayılmaz.

7. Hesap verme (KMK m.39)

Yıllık hesap raporu: Olağan kat malikleri kurulu toplantısında sunulur.
Denetçi raporu: Denetçi seçilmişse, denetçi raporu da eklenir.
İbra: Kurul, yöneticiyi açıkça ibra etmedikçe sorumluluğu sürer.

8. Sözleşme yapma yetkisi ve sınırı

Yönetici, olağan işler için kat maliklerinden ayrıca onay almadan sözleşme yapabilir (kapıcı, temizlik, asansör bakım vb.). Ancak olağan dışı giderler (örn. dış cephe yenileme, ısı yalıtımı) için kurul kararı şarttır.

İşlem	Yetki
Aylık olağan giderler	Tek başına
Küçük onarımlar	Tek başına
Personel bordrosu	Tek başına
Asansör/çatı yenileme	Kurul kararı şart
Kredi alma	Kurul kararı + tapu işlemi
Ortak alan kiralama	Kurul kararı şart

9. Personel istihdamı (Kapıcı, temizlikçi)

SGK kaydı yapmak zorunludur.
Kapıcı yönetmeliği kapsamında ücret, izin, tazminat hesaplanır.
İş sözleşmesi yazılı olmalı, noter şart değil.
Kıdem tazminatı apartman ortak gideridir, malik değişse de devam eder.

10. Vergi ve resmi yükümlülükler

Stopaj: Kapıcı/personel ücretinden gelir vergisi stopajı yapılır ve aylık muhtasar beyannameyle ödenir.
Damga vergisi: Sözleşmelerde varsa.
KDV: Apartman yönetimi mükellef değildir, fatura kesemez.
Defter tasdiki: Yıl sonunda kapanış tasdiki yapılır.

Cezai sorumluluk doğuran haller

Eylem	Olası Suç
Apartman parasını kişisel hesapta tutmak	Güveni kötüye kullanma (TCK m.155)
Sahte fatura kullanmak	Belgede sahtecilik (TCK m.207)
Personel SGK'ya bildirilmemek	İşçiyi kayıtdışı çalıştırma (5510 SK m.102)
Asansör periyodik kontrol yaptırmamak	Görevi ihmal — kaza olursa taksir
Karar defterine işlemeden yapılan tahsilat	Görevi kötüye kullanma

Yöneticinin görevi reddetme hakkı

KMK madde 34/4 uyarınca yönetici haklı sebep göstererek görevden çekilebilir. Ancak yerine yeni yönetici seçilene kadar görevini sürdürmek zorundadır.

Yonevo ile sorumluluk yönetimi

Yonevo, yöneticinin yükümlülüklerini sistematik takip için tasarlandı:

Karar defteri PDF üretimi (noter onayı için hazır)
İşletme projesi tek tıkla hazırlama
Sigorta/asansör kontrol takvimi otomatik hatırlatma
Yıllık hesap raporu KMK formatında
Tüm hareketler audit log'lu — sonradan değiştirilemez

Sonuç: Yöneticilik, iyi niyetle ama disiplinsiz yapıldığında kişisel mali risk doğurur. Dijital takip + düzenli kurul toplantısı + denetçi raporu üçlüsü yöneticinin en güçlü kalkanıdır.