Apartman Yöneticisinin Görev ve Sorumlulukları: KMK'ya Göre Temel Yükümlülükler

Kısa cevap: Yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38). Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atamak zorunludur (m.34). Yöneticinin görevleri Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde sayılır; yönetim planı bunları farklı düzenleyebilir. Bu yazı kanundaki temel görevleri ve bunların pratikte nasıl kontrol edileceğini özetler; yapınıza özgü yönetim planı hükümleri ve özel mevzuat (ör. iş, vergi, asansör mevzuatı) için ayrıca destek alın.

Son kontrol: 27 Eylül 2026. 7579 sayılı Kanunla 22.05.2026'da yürürlüğe giren değişiklikler (avans ve işletme projesi) dahil edilmiştir.

Görevler, dayanakları ve pratik kontrol

Görev	Dayanak	Pratik kontrol
Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak	KMK m.35/a	Her kararın karar defterinde yazılı olması; uygulama tarihinin takibi
Yapının amacına uygun kullanımı, korunması, bakım ve onarımı için tedbir almak	m.35/b, 35/h	Yıllık bakım planı; acil onarımlarda belge ve fotoğraf
Yapıyı sigorta ettirmek	m.35/c; sigorta kararı ve değeri m.21	Poliçe bitiş tarihi ve kapsamı; prim payları arsa payı oranında
Avans toplamak	m.35/d	İşletme projesi onaylanana kadar avans; zamanı yönetim planında, yoksa takvim yılının ilk ayı
Ödemeleri kabul etmek, yönetim borçlarını ödemek; yetki verilmişse kiraları toplamak	m.35/e	Her ödeme için makbuz veya dekont
Yapıyı ilgilendiren tebligatı kabul etmek	m.35/f	Tebligatların kaydı ve özetinin deftere yazılması
Süre geçmesini veya hak kaybını önleyecek tedbirleri almak	m.35/g	Garanti, sözleşme ve dava sürelerinin takvimi
Borcunu ödemeyene dava ve icra takibi yapmak, kanuni ipoteği tescil ettirmek	m.35/i; m.20, m.22	Aylık açık borç listesi; ihtar ve takip kayıtları
Toplanan parayı bankada yönetici sıfatıyla açılmış hesapta tutmak	m.35/j	Hesabın "…Apartmanı Yöneticisi" sıfatıyla açılması; kişisel hesap kullanılmaması
Kurulu toplantıya çağırmak	m.35/k; m.29	Olağan toplantı takvimi ve çağrı belgeleri
Asansörlerin aylık bakımını ve yıllık kontrolünü yaptırmak	m.35/l	Bakım sözleşmesi, aylık bakım formu, yıllık kontrol raporu
Kararları, ihtar ve tebligat özetlerini ve bütün giderleri deftere yazmak; belgeleri saklamak	m.32, m.36	Noter tasdikli defter; giderlerin tarih sırasıyla yazılması; belge dosyası
Defteri takvim yılı bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırmak	m.36	Her yıl ocak ayı sonu
İşletme projesini hazırlamak ve kurula sunmak	m.37	Kurul onayı; onaylı proje yoksa geçici proje ve üç ay içinde kurul kararı
Hesap vermek	m.39	Yönetim planındaki zamanda, yoksa takvim yılının ilk ayında; kat maliklerinin yarısı isterse ara hesap
Ad, soyad ve adresini girişte asmak	m.34 son fıkra	Çerçeveli bilgi girişte görünür yerde
Çalışanı işe başlamadan önce SGK'ya bildirmek	5510 m.8	İşe giriş bildirgesi çalışma başlamadan önce

Tek defter: karar ve gider aynı deftere

Kanun ayrı bir "işletme defteri" öngörmez. Yönetici; kurul kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve bütün giderleri, sayfaları noterce tasdikli karar defterine tarih sırasıyla yazar ve giderlerin belgelerini bir dosyada saklar (m.32, m.36). Denetçi seçilmişse denetçinin raporlarını yazdığı ayrı bir noter tasdikli defter tutulur (m.41).

Uygulamada birçok yönetim gelir ve giderleri ayrıca bir kasa defterinde ya da yazılımda izler. Bu kayıtlar faydalıdır ama kanundaki defterin yerine geçmez. Yazılım çıktılarını deftere eklemek yaygın bir yöntemdir; bunun sizin için yeterli olup olmadığını notere ve hukukçunuza danışın.

Belgeleri ne kadar saklamalı? KMK bir süre belirtmez. Kat malikleriyle ilgili alacaklarda ve yöneticinin sorumluluğunda zamanaşımı süreleri önemlidir: genel süre on yıl, dönemsel edimlerde beş yıldır (TBK m.146, 147). Bu yüzden belgeleri en az on yıl saklamak ihtiyatlı bir uygulamadır (öneri).

Banka hesabı

Yönetici, topladığı paraları ve avansları güvenilir bir bankada kendi adına, ancak yönetici sıfatı gösterilerek açılmış bir hesapta tutar (m.35/j). Kat malikleri topluluğunun tüzel kişiliği yoktur; banka uygulamasında hesaplar genellikle "… Apartmanı Yöneticiliği" gibi bir sıfatla açılır. Yapının parasını yöneticinin kişisel hesabında tutmak bu düzene aykırıdır ve hesap vermeyi zorlaştırır.

Sigorta ve deprem sigortası

Yapının sigorta ettirilmesi yöneticinin görevleri arasındadır (m.35/c); sigortanın hangi değer üzerinden yapılacağına kat malikleri kurulu karar verebilir ve primler arsa payı oranında paylaşılır (m.21). Zorunlu deprem sigortası (DASK) ise her bağımsız bölüm için malikin yükümlülüğüdür (6305 sayılı Kanun m.10). Kanun yöneticiye kontrol yükümlülüğü getirmez; yönetim yenileme tarihlerini hatırlatabilir.

Asansör

Yönetici, asansörlerin güvenli çalışması için aylık bakımlarını ve yıllık kontrollerini ilgili teknik düzenlemelere uygun yaptırır ve ücretlerini öder (m.35/l). Bakım sözleşmesini, aylık bakım kayıtlarını ve yıllık kontrol raporlarını saklayın; kontrol raporunda eksik varsa giderilme tarihini takip edin.

İşletme projesi (7579 sonrası)

22.05.2026'dan itibaren işletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar; proje kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik kurulda karar alınır. Yürürlükte bir proje varsa geçici projedeki bedel, önceki yıla göre yeniden değerleme oranını aşamaz (m.37).

Eski metindeki "yöneticinin projesine yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir" kuralı 7579 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmıştır. Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, icra takibinde İcra ve İflas Kanunu m.68/1'deki belgelerden sayılır.

Hesap verme ve ibra

Yönetici, yönetim planında yazılı zamanda, yoksa her takvim yılının ilk ayında, gelir ve giderlerin hesabını kurula verir; kat maliklerinin yarısı isterse bu zamanlar dışında da hesap istenebilir (m.39). Hesapların denetimi, planda başka zaman yoksa üç ayda bir yapılır (m.41).

Kurulun yönetici hesaplarını onaylaması uygulamada "ibra" olarak adlandırılır. İbranın kapsamı karar metnine bağlıdır; hangi dönemi ve hangi hesapları kapsadığını kararda açıkça yazın.

Sorumluluğun üç türü

Bu üç kavram birbirinden farklıdır; bir eksiklik kendiliğinden suç sonucu doğurmaz.

1. Hukuki (özel hukuk) sorumluluk: Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (KMK m.38). Vekil, işleri sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür ve benzer işi üstlenen basiretli bir vekilin davranışı esas alınır (TBK m.506). Özensizlik zarar doğurmuşsa sonuç, zararın tazminidir.

2. İdari yaptırım: Kanun bazı yükümlülükler için sulh mahkemesince verilen idari para cezası öngörür. Yöneticinin bilgileri girişe asılmazsa 50–250 TL (m.34); defter tutma ve belge saklama görevleri yerine getirilmezse m.33'teki 250–2.000 TL (m.36). Bu tutarlar kanun metnindeki tutarlardır; idari para cezaları her yıl yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır (5326 sayılı Kabahatler Kanunu m.17/7). Çalışanın SGK'ya bildirilmemesi de 5510 sayılı Kanun kapsamında idari para cezası konusudur.

3. Ceza sorumluluğu: Ancak bir suçun kanundaki unsurları gerçekleşirse ve yargı kararıyla doğar. Örneğin emanet edilen parayı kendi yararına kullanmak güveni kötüye kullanma (TCK m.155), sahte belge düzenlemek belgede sahtecilik suçlarının konusu olabilir. Bakımı yaptırılmamış bir tesiste kaza olması gibi durumlarda sorumluluk, somut olaydaki kusura göre değerlendirilir.

Görevden ayrılma

Yönetici her yıl olağan toplantıda yeniden atanır (m.34) ve kurul, haklı sebep olduğunda onu her zaman değiştirebilir (m.41). Yöneticilik bir vekâlet ilişkisi olduğundan taraflar sözleşmeyi her zaman sona erdirebilir; ancak uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf bundan doğan zararı karşılar (TBK m.512). Kat malikleri, yöneticinin noter aracılığıyla yaptığı ihtara rağmen borçlarını zamanında ve tamamen ödemezse yönetici tazminat ödemeden sözleşmeyi feshedip çekilebilir ve zararının tazminini isteyebilir (KMK m.40).

Ayrılırken defter, belgeler, banka yetkileri ve açık işler yeni yöneticiye tutanakla devredilmelidir.

Personel, vergi ve SGK

Kapıcı ve diğer çalışanlar işe başlamadan önce SGK'ya bildirilir (5510 m.8).
Apartman kapıcısının ücreti GVK m.23/6 kapsamındaysa gelir vergisi kesilmez; iş merkezi gibi ticari yapılarda bu istisna uygulanmaz. Ayrıntılar için kapıcı maaşı rehberine bakın.
Apartman ve site yönetimleri, GVK m.94'te vergi kesintisi yapmakla sorumlu olanlar arasında açıkça sayılmamıştır. Avukat veya mali müşavir gibi serbest meslek ödemelerinde ve diğer ödemelerde hangi yükümlülüklerin doğduğunu mali müşavirinizle netleştirin.

Yonevo bu görevlerde ne sağlar?

Toplantı ve karar kayıtları: Toplantılar, kararlar, oylamalar ve davet belgeleri kayıt altında tutulur. Noter tasdikli karar defterine yazma yükümlülüğü devam eder.
Bütçe ve işletme projesi hazırlığı: Yıllık gider ve gelir kalemlerinden aidat hedefi hesaplanır ve bölümlere arsa payı, metrekare ya da eşit olarak dağıtılır; gerçekleşen tutarlar bütçeyle karşılaştırılır.
Kasa, banka ve cari defterleri: Gelir, gider ve tahsilatlar belgeleriyle kaydedilir; PDF ve Excel olarak dışa aktarılır.
Demirbaş ve bakım: Sonraki bakım tarihi girilir; geciken ve yaklaşan bakımlar listede ayrı görünür.
Denetim kaydı: Kaydı kimin, ne zaman, nasıl değiştirdiği izlenir; silinen kayıtların silinmeden önceki hâli saklanır. Kayıtlar yetkili kullanıcı tarafından düzeltilebilir; değişiklik geçmişi bu düzeltmeleri görünür kılar.

Sıkça sorulan sorular

Yönetici ücret alabilir mi? Evet. Yönetim planında veya sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa da yönetici uygun bir ücret isteyebilir (m.40). Kat maliklerinden biri yöneticiyse, kurul aksine karar vermedikçe normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (m.40).

Yönetici atamak zorunlu mu? Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa evet. Yönetici kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atanır; atanamazsa kat maliklerinden birinin başvurusuyla sulh mahkemesi atar (m.34).

Yönetici kurul kararına katılmıyorsa ne yapar? Kararları uygulamak yöneticinin görevidir (m.35/a). Kararın iptalini, kanunda sayılan koşullarla ve sürelerde kat malikleri dava edebilir (m.33); karar iptal edilmedikçe bağlayıcıdır (m.32).

Kaynaklar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.21, 29, 32–41
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.146, 147, 506, 512
6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu, m.10, 11
5326 sayılı Kabahatler Kanunu, m.17
5510 sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu, m.8
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, m.23, 94