Toplu Yapı Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır? Örnek ve Şablon

Yönetim planı, bir apartman veya sitenin anayasası niteliğindedir. Aidat paylaşımından genel kurul yeter sayılarına, ortak alan kullanımından evcil hayvan kurallarına kadar her şeyi belirleyen ana belgedir. Bu yazıda nasıl hazırlanacağı, hangi konuları içermesi gerektiği ve örnek bir şablon yer alıyor.

Yönetim planı nedir? Yasal temeli

KMK madde 28:

Yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Yani yönetim planı yasa hükmünde bir sözleşmedir; KMK ile çelişmediği sürece KMK'nın önüne geçer.

Hangi sitelerde yönetim planı zorunlu?

Yönetim planını kim hazırlar?

• İlk plan: Müteahhit/arsa sahibi tarafından kat mülkiyetinin tesisinde tapuya verilir.
• Değişiklik: Tüm kat maliklerinin 4/5'i (yüzde 80) oyu ile yapılır (KMK m.28/3).
• Tamamen yenileme: Yine 4/5 oybirliği şarttır.

Zorunlu içerikler

Bir yönetim planında mutlaka yer alması gereken konular:

1. Tanımlar bölümü

• Anagayrimenkul, bağımsız bölüm, eklentiler
• Yönetim alanı sınırları
• Ortak yer ve tesisler listesi

2. Yönetim organları

• Kat malikleri kurulu yetkileri
• Yönetici seçimi (1 kişi mi, kurul mu)
• Denetçi seçimi
• Toplu yapılarda temsilciler kurulu ve yönetici kurulu

3. Aidat ve ortak gider paylaşımı

• Hangi gider hangi yönteme göre paylaşılır (eşit/arsa/m²/kullanım)
• Boş daire indirimi var mı?
• Vade tarihi (ayın kaçı?)
• Gecikme faizi oranı

4. Karar yeter sayıları

• Olağan kararlar: salt çoğunluk (1/2)
• Önemli işler: 4/5 (örn. ortak alan tahsisi)
• Anataşınmaza ekleme: oybirliği

5. Ortak yer kullanımı

• Otopark tahsis kuralları
• Bahçe, havuz, çocuk oyun alanı kullanımı
• Çatı/teras kullanımı (özel mülkiyete benzer eklenti var mı?)
• Reklam/anten/klima dış ünite kuralları

6. Sınırlama ve yasaklar

• Evcil hayvan
• Mesleki faaliyet (muayenehane, ofis vb.)
• Müzik aleti / gürültü
• Daire bölme/birleştirme

7. Personel düzenlemesi

• Kapıcı dairesi tahsisi (varsa)
• Görev tanımları

8. Yaptırımlar

• Yönetim planına aykırılık halinde uygulanacaklar
• Kat malikleri kurulu kararıyla tahliye istenebilecek haller (KMK m.25)

Örnek madde: Aidat paylaşımı

Madde 12 — Ortak Giderlerin Paylaşılması

12.1. Aşağıdaki giderler eşit pay esasıyla paylaştırılır:

• Kapıcı/güvenlik personeli ücretleri ve SGK primleri
• Asansör bakım ve elektrik giderleri
• Ortak alan temizlik ve aydınlatma
• Çocuk oyun alanı bakım giderleri

12.2. Aşağıdaki giderler arsa payı esasıyla paylaştırılır:

• Çatı, dış cephe, taşıyıcı sistem onarım giderleri
• Yönetici aylığı ve denetçi ücreti
• Anagayrimenkul sigorta primleri

12.3. Aidat vade tarihi her ayın 10. günüdür. Vade tarihinde ödenmeyen aidatlara aylık %2 gecikme tazminatı uygulanır.

Toplu yapılarda özel hükümler

KMK Ek Madde 1-7 (toplu yapılar):

• Blok bazında ve toplu yapı bazında ayrı genel kurullar yapılır.
• Bloka özel giderler sadece o blok maliklerine paylaştırılır (asansör, blok kapıcı vb.).
• Toplu yapı geneli giderler tüm sitenin tamamına paylaştırılır (havuz, peyzaj, güvenlik, ana giriş vb.).
• Yönetim planı her iki seviyenin işleyişini ayrı ayrı düzenlemelidir.

Yönetim planı değişikliği — adım adım

1. Taslak hazırlama: Yönetim, hukuk danışmanıyla yeni planı hazırlar.
2. Tebliğ: Tüm maliklere noter veya iadeli taahhütlü mektup ile gönderilir.
3. Toplantı: Olağanüstü kat malikleri kurulu çağrılır.
4. Oylama: Tüm kat maliklerinin 4/5 (yüzde 80) çoğunluğu gereklidir. Toplantıya katılım değil, toplam malik sayısı esastır.
5. Tapuya tescil: Karar metni notere onaylatılır ve tapu sicil müdürlüğüne bildirilir.
6. Yürürlük: Tapu siciline tescil ile yürürlüğe girer.

Sık yapılan hatalar

1. "Yönetim kararı" ile plan değiştirme. Plan sadece 4/5 oyla değişir; yönetim tek başına değiştiremez.
2. Tapuya tescili unutmak. Tescil edilmemiş plan değişikliği hüküm doğurmaz.
3. KMK'ya aykırı maddeler koymak. Örn. "kapıcı ücreti hariç tüm giderler arsa payına göre" denirse, KMK m.20/a'ya aykırı olur.
4. Yaptırım belirlememek. Aykırı davranana ne yapılacağı belirsizse uygulamada sorun çıkar.

Yonevo ile yönetim planı uyumlu çalışma

Yonevo, yönetim planı esaslı çalışır:

• Daire bazında özel arsa payı yüzdesi tanımlama
• Gider tipine göre otomatik paylaştırma yöntemi ataması
• Blok bazında ve toplu yapı bazında iki seviyeli muhasebe
• Yönetim planı maddelerine referanslı sakin bilgilendirme
• Karar defteri PDF üretimi

Sonuç: Yönetim planı, sitenizin uzun vadeli huzurunun temelidir. Mümkünse avukat denetiminde hazırlatın; her 5-10 yılda bir gözden geçirin.