Apartman Aidatı Nasıl Hesaplanır? 2026 Güncel Rehber

Apartman aidatı, bir taşınmazın ortak giderlerini karşılamak amacıyla kat maliklerinden tahsil edilen aylık katkı payıdır. Doğru hesaplanmadığında hem maliklerle anlaşmazlık çıkar hem de yönetim yasal risk altında kalır. Bu rehberde 2026 itibarıyla geçerli mevzuata göre adım adım nasıl hesaplandığını ve uygulamada en sık yapılan hataları anlatıyoruz.

Aidatın yasal dayanağı

Apartman aidatının yasal dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 20'dir. Madde özetle şunu söyler:

Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu giderleri ve avansı ödemekten kaçınamaz.

Yani "daireyi kullanmıyorum, ödemeyeceğim" mazereti kanunen geçersizdir.

Aidat hesaplamasında 3 temel yöntem

1. Eşit pay esası

En yaygın yöntemdir. Toplam ortak gider, bağımsız bölüm sayısına bölünerek her daireye eşit pay düşer.

Örnek: Aylık toplam gider 24.000 TL, 20 daireli apartman → 24.000 ÷ 20 = 1.200 TL/daire

2. Arsa payı esası

KMK madde 20/(b) gereği, anagayrimenkulün sigorta primleri ile bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı arsa payı oranında paylaştırılır.

Örnek: Çatı onarım gideri 100.000 TL, sizin daire arsa payı %4 → 100.000 × 0,04 = 4.000 TL sizin payınız.

3. Kullanım esası

Su, elektrik gibi kullanıma bağlı giderler, varsa sayaç okumasına göre paylaştırılır.

Hangi gider hangi yönteme göre?

Gider Türü	Paylaştırma Yöntemi	Yasal Dayanak
Yönetici aylığı	Arsa payı	KMK m.20/b
Kapıcı maaşı	Eşit pay	KMK m.20/a
Asansör bakım	Eşit pay	KMK m.20/a
Çatı onarımı	Arsa payı	KMK m.20/b
Sigorta primleri	Arsa payı	KMK m.20/b
Ortak elektrik	Eşit pay	KMK m.20/a
Bahçıvan / temizlik	Eşit pay	KMK m.20/a
Su (sayaçlı)	Kullanım	Yönetim Planı
Doğalgaz (kombi yoksa)	Arsa payı	KMK m.20/b

Adım adım örnek hesaplama

20 daireli bir apartmanda 1 aylık aidat hesabı:

Sabit giderler:

Kapıcı maaşı + SGK: 22.000 TL → eşit pay → her daire: 1.100 TL
Asansör bakım: 1.500 TL → eşit pay → her daire: 75 TL
Ortak elektrik: 800 TL → eşit pay → her daire: 40 TL
Eşit pay toplam: 1.215 TL

Arsa payına göre giderler (sizin payınız %4 varsayımıyla):

Yönetici aylığı: 5.000 TL → 5.000 × 0,04 = 200 TL
Sigorta primi: 1.000 TL → 1.000 × 0,04 = 40 TL
Arsa payı toplam: 240 TL

Aylık aidatınız: 1.215 + 240 = 1.455 TL

Sık yapılan 5 hata

Tüm giderleri eşit paya yıkmak. Çatı onarımı eşit paylaştırılırsa kanuna aykırı olur ve dava açılması durumunda iptal edilir.
Boş daireden aidat almamak. Daire sahibi olmak yeterlidir; kullanım şart değildir.
Kiracıdan aidat tahsil edilirken malikten istememek. Kanunen sorumlu maliktir; kiracı, malik adına ödeme yapar.
İşletme projesi olmadan tahakkuk açmak. KMK madde 37 uyarınca işletme projesi olmadan aidat tahakkuk ettirilemez.
Gecikme faizini unutmak. KMK madde 20 son fıkra: aylık %5'i geçmemek üzere gecikme tazminatı uygulanır.

Yonevo ile aidat hesaplama

Yonevo, yukarıdaki tüm hesaplama yöntemlerini destekler:

Eşit pay, arsa payı ve karma hesaplama
Otomatik tahakkuk ve fiş üretimi
Gecikme faizi otomatik hesaplama
KMK uyumlu işletme projesi raporları
Sakin self-servis aidat görüntüleme

İpucu: Yönetim planınızda farklı bir paylaştırma yöntemi belirtildiyse, KMK'dan önce yönetim planı uygulanır. Yonevo'da daire bazında özel pay yüzdeleri tanımlayabilirsiniz.

Sıkça sorulan sorular

Aidat ödemeyen kat malikine ne yapılır? KMK madde 20 uyarınca yönetici, ödemeyen malik aleyhine icra takibi başlatabilir. Borç miktarı tartışmalıysa Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır.

Aidat oranını kim belirler? Kat malikleri kurulu, yıllık işletme projesi ile karar verir (KMK m.37). Yönetici tek başına aidat oranı belirleyemez.

Aidata KDV uygulanır mı? Hayır. Apartman aidatı bir mal/hizmet bedeli değil, gider katkı payı olduğundan KDV'ye tabi değildir.