Apartman İşletme Projesi Nedir, Nasıl Hazırlanır? 7579 Sayılı Kanun Sonrası Örnekli Rehber

Kısa cevap: İşletme projesi, yapının bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini, her kat malikine düşecek tahmini payı ve her kat malikinin vermesi gereken avans tutarını (aylık aidat) gösteren belgedir (KMK m.37). 22.05.2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanunla işletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanır; onaylı proje yoksa yönetici geçici bir proje hazırlar ve proje en geç üç ay içinde kurulda karara bağlanır.

Son kontrol: 27 Eylül 2026. Bu yazının Haziran 2026 sürümü, 7579 sayılı Kanunla yürürlükten kalkan "yedi günlük itiraz" kuralını anlatıyordu; metin güncel kanuna göre yeniden yazıldı.

Kanun ne diyor? (m.37, 22.05.2026'dan itibaren)

"İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar."

Projede özellikle şunlar gösterilir:

• a) Yapının bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarları;
• b) Tüm giderlerden her kat malikine, 20. maddedeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
• c) Her kat malikinin 20. maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı.

Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik kurulda karar alınır.

Aynı maddeye 7579 sayılı Kanunla bir sınır da eklendi: mevcut bir işletme projesi varsa, geçici projede öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz.

Kurulca onaylanan proje ile geçici proje

Eski kural neydi? Değişiklikten önce yöneticinin hazırladığı proje bildirilir, yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşirdi. Bu cümle 7579 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırıldı. 22.05.2026'dan önce bu yolla kesinleşmiş projelerin durumu ile geçiş dönemindeki uygulama için hukuki destek alın.

İcra takibindeki yeri

Kanuna göre kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de sayılan belgelerden sayılır (KMK m.37). Bu, borçlu takibe itiraz ettiğinde alacaklının itirazın kaldırılmasını icra mahkemesinden isteyebilmesi demektir (İİK m.68, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde).

Bu bir sonuç garantisi değildir:

• Borçlu itirazını ödeme makbuzu gibi bir belgeyle ispat ederse talep reddedilir (İİK m.68).
• Kanun "kesinleşen" projeden söz eder. Değişiklikten sonra kurul onayı almamış geçici bir projenin bu anlamda kesinleşmiş sayılıp sayılmayacağı, yeni düzenlemede açıkça cevaplanmamıştır. Tahsilatı kurul kararına dayandırmak daha güvenli olur.
• Kurul kararının kendisi de İİK m.68/1 belgesidir; aidat ve avans tutarlarını karar metninde açıkça yazın.

Takip sürecinin tamamı için aidat ödemeyen kat maliki rehberine bakın.

Pratik uyarı: Projeyi panoya asmak kanundaki bildirim yollarından biri değildir. İmza karşılığı teslim veya taahhütlü mektup kullanın ve belgeleri saklayın.

Örnek işletme projesi (12 daireli apartman, 2026)

Varsayımlar: Yönetim planında dağıtım için özel hüküm yok; bu yüzden kanuni dağıtım uygulanıyor: kapıcı gideri eşit, diğer giderler arsa payı oranında (KMK m.20). Arsa payları: 4 daire 75/1.000, 4 daire 85/1.000, 4 daire 90/1.000 (toplam 1.000/1.000). Kapıcı asgari ücretle çalışıyor, prim desteği koşulları sağlanıyor (kapıcı maaşı rehberi). Tutarlar örnektir.

A. Tahmini yıllık giderler

B. Tahmini gelirler: Ortak alandaki baz istasyonunun yıllık kirası 30.000,00 TL. Kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında malik olduğundan (m.16), bu örnekte ortak yer geliri arsa payıyla paylaştırılan giderlerden düşülür: 210.000,00 − 30.000,00 = 180.000,00 TL. Net ihtiyaç 692.568,36 − 30.000,00 = 662.568,36 TL.

C. Aylık avans (aidat)

Kapıcı payı 482.568,36 ÷ 12 daire ÷ 12 ay = 3.351,1692 TL'dir ve 3.351,17 TL'ye yuvarlanır.

Kontrol ve yuvarlama: 12 dairenin aylık toplamı 55.214,04 TL; aylık ihtiyaç 662.568,36 ÷ 12 = 55.214,03 TL. Fark ayda 0,01 TL, yılda 0,12 TL fazla tahsilattır. Bu farkı yıl sonu hesabında gösterin.

Eşit paylaşım varsayımıyla: Yönetim planı bütün giderlerin eşit paylaşılmasını öngörüyorsa aylık avans 662.568,36 ÷ 144 = 4.601,17 TL olur (yuvarlama etkisi yine yılda 0,12 TL). Eşit paylaşım ancak yönetim planında veya kat malikleri arasındaki anlaşmada böyle bir hüküm varsa uygulanabilir.

Düzenlenebilir şablon

Aşağıdaki başlıkları kendi projenize kopyalayabilirsiniz. Her alanın ne anlama geldiği yanında yazılıdır.

Hazırlarken dikkat edilecek noktalar

1. Geçen yılın gerçekleşen giderlerinden başlayın. Fiilî gider dökümü en sağlam tahmin tabanıdır.
2. Asgari ücret ve sözleşme artışlarını yansıtın. Kapıcı gideri ve bakım sözleşmeleri genellikle yılda en az bir kez değişir.
3. Büyük harcamalar için ayrı kalem açın. Çatı, cephe ve asansör revizyonu gibi harcamaları ayrı gösterin; ek toplama ihtiyacını azaltır.
4. Gelirleri ayrı gösterin. Hangi gelirin hangi giderden düşüldüğünü yazın.
5. Boş daireleri dışarıda bırakmayın. Kullanmamak ya da boş durmak gider payından kurtarmaz (m.20).
6. Toplu yapılarda blok ve ortak giderleri ayırın. Hangi giderin blok maliklerine, hangisinin tüm maliklere düştüğünü yönetim planı ve KMK m.72 belirler.

Yıl içinde projeyi izlemek

Proje bir tahmindir; yıl içinde gerçekleşen gelir ve giderlerle karşılaştırılmalıdır. Kanun sapma için bir eşik belirlemez. İç kural olarak örneğin kalıcı sapma %10'u aşarsa kurulu bilgilendirmek ve avansı yeni bir kurul kararıyla güncellemek iyi bir uygulamadır (öneri, yasal eşik değildir). Yıl sonunda gerçekleşmeleri hesap verme toplantısında sunun (m.39) ve denetçi varsa rapora ekleyin (m.41).

Yonevo'da: Yıllık bütçe gider ve gelir kalemleriyle hazırlanır; aidat hedefi bölümlere arsa payı, m² veya eşit olarak dağıtılır. Bütçe ekranından bütçeye bağlı aidat tahakkuku oluşturulur ve bütçe ile gerçekleşen tutarlar karşılaştırılır. Kalem bazlı karma dağıtım (ör. kapıcı eşit, diğerleri arsa payı) için aidat tahakkukundaki ek kalemler kullanılır. Onay ve bildirim kayıtlarını ayrıca saklamanız gerekir.

Sıkça sorulan sorular

İşletme projesini kim hazırlar, kim onaylar? Proje kat malikleri kurulunda onaylanır. Onaylı proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici proje hazırlar; en geç üç ay içinde kurulda karara bağlanmalıdır (m.37).

İşletme projesi her yıl yenilenmeli mi? Proje bir yıllık yönetim için hazırlanır; her dönem için yenilenmesi kanunun amacına uygundur.

Kiracıya bildirim yapılabilir mi? Evet. Kanun, bağımsız bölümden fiilen yararlananlara da bildirim yapılabileceğini söyler. Borçlu kat malikidir; kiracı ise kira miktarıyla sınırlı olarak müteselsilen sorumludur (m.22).

Kurulun onayladığı projeye itiraz edilebilir mi? Kurul kararına katılıp aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her durumda karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir (m.33). Dava öncesinde arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.16, 20, 22, 33, 35, 37, 39, 41, 72 (7579 sayılı Kanunla değişik m.35 ve 37, yürürlük 22.05.2026)
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m.68
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B