Apartman ve Site İçin Aylık Gelir-Gider Raporu Nasıl Hazırlanır? Nakit ve Tahakkuk Esaslı Örnek

Kısa cevap: Aylık rapor dört soruya cevap verir: Ay başında ne vardı, ne girdi, ne çıktı, ay sonunda ne kaldı? Buna sakinlerin borç durumu, bütçeyle karşılaştırma ve açık kalemler eklenir. Raporun hangi esasla (nakit mi, tahakkuk mu) hazırlandığını başlığa yazın; iki esas farklı sonuç verir ve ikisi de doğrudur.

Son kontrol: 27 Eylül 2026. Örnekteki rakamlar hesap yöntemini göstermek içindir; gerçek bir siteye ait değildir.

Kanun ne istiyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu aylık rapor şartı koymaz. Ancak:

• Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, yoksa her takvim yılının ilk ayında kat malikleri kuruluna gelir ve giderlerin hesabını verir. Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, hesabın başka zamanlarda da gösterilmesi istenebilir (KMK m.39).
• Hesaplar, planda başka zaman yoksa üç ayda bir denetlenir (m.41).
• Bütün giderler tarih sırasıyla deftere yazılır ve belgeleri saklanır (m.36).
• Onaylı işletme projesi yıllık tahmini gelir ve giderleri gösterir (m.37).

Her ay düzenli hazırlanan rapor, yıllık hesabı ve üç aylık denetimi ay raporlarının toplamına dönüştürür; yarı sayıda kat malikinin hesap istemesi de sürpriz olmaz.

Nakit esası mı, tahakkuk esası mı?

Sakinlerin çoğu nakit esasını sezgisel olarak anlar. Bütçeyle karşılaştırma ise tahakkuk esasında anlamlıdır, çünkü işletme projesi ayın giderini tahmin eder, ödeme gününü değil. İyi bir aylık rapor ikisini de gösterir.

Örnek: 24 daireli bir apartmanda eylül ayı

Aynı apartmanın 31 Ağustos devir bakiyeleri Excel'den geçiş yazısında hesaplanmıştı: banka ₺84.350,00, kasa ₺2.150,00, sakinlerden alacak ₺18.600,00, fazla ödeyenlere borç ₺1.200,00, ödenmemiş asansör bakım faturası ₺6.400,00. Aylık aidat daire başına ₺2.500, yani 24 × 2.500 = ₺60.000,00.

Eylül'de olanlar:

• Tahsilat ₺54.500,00 (bu ayın aidatından ₺50.000,00, geçmiş aylardan ₺4.500,00), banka faizi ₺320,00.
• Ödenenler: kapıcı ücreti ve SGK primi ₺40.214,03 (prim desteği şartları sağlanıyorsa; 2026 hesabı), ortak alan elektriği ₺4.850,00, su ₺1.230,00, temizlik malzemesi ₺940,00, banka masrafı ₺90,00 ve Ağustos'tan kalan asansör bakım faturası ₺6.400,00.
• Eylül asansör bakım faturası ₺2.600,00 geldi, ay sonunda ödenmedi.

1. Nakit özeti (kasa ve banka)

86.500 + 54.500 + 320 − 53.724,03 = 87.595,97. Bu rakam ay sonu banka ekstresi ve kasa sayımıyla tutmalıdır; tutmuyorsa rapor yayımlanmadan önce banka mutabakatı yapılır.

2. Ayın sonucu (tahakkuk esası)

Ayın sonucu: 60.320 − 49.924,03 = ₺10.395,97 fazla. Ağustos'un asansör faturası burada yoktur; o Ağustos'un gideridir ve ödenmesi yalnız nakit özetini etkiler.

3. Sakin borç durumu

Raporda kaç dairenin kaç aylık borcu olduğu da yazılır. Daire bazında liste kurula ve denetçiye verilir; sakinlere dağıtılan özette isim yer almaz. Borçluların adını panoya asmak, kişisel verilerin amaçla sınırlı ve ölçülü işlenmesi ilkesiyle (KVKK m.4) çatışabilir.

4. Kontrol: rakamlar birbirini tutuyor mu?

Net varlık = kasa + banka + sakin alacağı − ödenmemiş faturalar.

• Ay başı: 86.500 + 17.400 − 6.400 = ₺97.500,00
• Ay sonu: 87.595,97 + 22.900 − 2.600 = ₺107.895,97
• Artış: 107.895,97 − 97.500 = ₺10.395,97, yani tahakkuk esasındaki ayın sonucu.

Bu eşitlik tutmuyorsa bir kayıt eksik ya da iki kez girilmiştir.

5. Bütçeyle karşılaştırma (tahakkuk esası)

Yüzde onu aşan sapmalara bir cümlelik açıklama yazın (örneğin "ortak alan aydınlatması gece boyunca açık kaldı; zamanlayıcı ayarlandı"). Bütçenin nasıl hazırlandığı için: işletme projesi rehberi.

6. Açık kalemler

• Ödenmemiş faturalar: Eylül asansör bakımı ₺2.600,00.
• Kimden geldiği belirsiz havaleler (varsa), tutarı ve tarihiyle.
• Devam eden icra takipleri ve son durumları.

Raporun ekleri

• Ay sonu banka ekstresi ve mutabakat tablosu,
• Kasa sayım tutanağı,
• Ödenen giderlerin belgeleri (fatura, makbuz) ya da belge listesi.

Kime, ne zaman?

• Ayın ilk haftası: Yöneticinin raporu tamamlaması; ekstre ay kapandıktan sonra gelir.
• Denetçi veya denetim kurulu: Eksiksiz rapor ve ekleri.
• Sakinler: Bir sayfalık özet (nakit özeti, ayın sonucu, bütçe sapmaları, toplam borç). Kişisel veri içermeyen özet, duyuru olarak paylaşılabilir.

Yonevo'da nasıl yapılır?

Yonevo'nun özet gelir-gider raporu aynı kayıtlardan tahakkuk ya da ödeme esasına göre alınır. Bütçe ve gerçekleşen tutarlar ay ay karşılaştırılır; dönemsel bakiye raporu sakin borçlarını daire ya da blok bazında gösterir; kasa ve banka dökümleri PDF veya Excel olarak, logonuzla alınabilir. Duyurular portalda yayımlanır.

Sık yapılan hatalar

1. Esası belirtmemek: Nakit ve tahakkuk rakamları karışınca "fazla mı verdik, açık mı var?" sorusu cevapsız kalır.
2. Geçmiş ayların tahsilatını bu ayın geliri saymak: Nakit esasında doğrudur, tahakkuk esasında değildir.
3. Ödenmemiş faturayı unutmak: Kasa dolu görünür ama borç vardır.
4. Mutabakatsız rapor: Ekstreyle tutmayan kapanış bakiyesiyle yayımlanan rapor güveni sarsar.
5. Borçlu listesini isimle yaymak: Özette toplam ve daire sayısı yeterlidir.

Sıkça sorulan sorular

Aylık gelir-gider raporu zorunlu mu? Kanun aylık rapor şartı koymaz; yıllık hesap (KMK m.39) ve üç aylık denetim (m.41) vardır. Kat maliklerinin yarısı hesabın gösterilmesini her zaman isteyebilir. Aylık rapor bunlara hazırlıklı olmanın yoludur.

Hangi esası kullanmalıyız? İkisini de gösterin: nakit esası kasadaki parayı, tahakkuk esası ayın aidatının ayın giderini karşılayıp karşılamadığını söyler. Bütçe karşılaştırması tahakkuk esasında yapılır.

Geçmiş aylardan tahsil edilen aidat nereye yazılır? Nakit özetinde bu ayın tahsilatıdır. Tahakkuk esasında o ayın geliri değildir; sakin borç durumunu azaltır.

Borçlu dairelerin listesi sakinlerle paylaşılabilir mi? İsimli liste yerine toplam borç ve daire sayısını paylaşın; daire bazında liste kurul ve denetçi içindir. Tereddüt varsa KVKK açısından hukukçuya danışın.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.36, 37, 39, 41 (m.37, 7579 sayılı Kanunla değişik)
• 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu, m.4