Kat Malikleri Kurulu Toplantısı: Çağrı, Yeter Sayı, Vekâlet ve Kararların İptali

Kısa cevap: Kat malikleri kurulu, yönetim planında gösterilen zamanda, plan bir zaman göstermiyorsa her takvim yılının ilk ayında (ocakta) toplanır; toplu yapılarda en geç iki yılda bir (KMK m.29). Toplantı için kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası gerekir; karar oy çokluğuyla alınır. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en az yedi, en geç on beş gün sonra yapılır ve katılanların salt çoğunluğuyla karar alınır (m.29, m.30). Kanunun özel çoğunluk aradığı kararlar bu kurala tabi değildir.

Son kontrol: 27 Eylül 2026. Bu yazı genel bilgi verir. Tartışmalı bir karar veya dava öncesinde bir avukata danışın.

Olağan ve olağanüstü toplantı

	Olağan toplantı	Olağanüstü toplantı
Zaman	Yönetim planındaki zaman; yoksa takvim yılının ilk ayı. Toplu yapılarda en geç iki yılda bir	Önemli bir sebep çıktığında, her zaman
Kim ister?	Yönetici toplantıya çağırır (m.35/k)	Yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri
Çağrı usulü	Kanunda ayrıca düzenlenmemiştir; yönetim planına bakın. İspat için olağanüstü toplantıdaki usul önerilir	Toplantıdan en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak çağrı veya taahhütlü mektupla, sebep bildirilerek
Tipik gündem	Hesap verme (m.39), işletme projesi (m.37), yönetici ataması (m.34), denetim raporu (m.41)	Çağrıda bildirilen sebep

Her çağrıda: Toplantının yeri, tarihi ve saati; gündem; ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi yazılır. İlk ve ikinci toplantı arasında en az yedi gün bulunmalıdır (m.29) ve ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır (m.30).

Dijital duyuru: WhatsApp mesajı, e-posta, SMS veya sakin portalındaki duyuru kanunda sayılan çağrı yolları değildir. Bunları hatırlatma olarak kullanın; çağrının kendisini imza veya taahhütlü mektupla yapın. Çevrim içi anket de kurul kararının yerine geçmez; kararlar toplantıda alınır ve karar defterine yazılır.

Yeter sayılar (m.30)

Toplantı	Toplantı yeter sayısı	Karar yeter sayısı
İlk toplantı	Kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası	Oy çokluğu
İkinci toplantı (en az 7, en geç 15 gün sonra)	Aranmaz	Katılanların salt çoğunluğu

Kanun, bazı kararlar için ayrıca yeter sayı koyar ve bu hükümler saklıdır (m.30). Başlıcaları:

Karar	Gereken çoğunluk	Dayanak
Yönetici atamak	Kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu	m.34
Yönetim planını değiştirmek	Bütün kat maliklerinin beşte dördü (toplu yapıda m.70'teki üçte iki kuralı)	m.28, m.70
Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis; farklı renkte dış boya	Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası	m.19
Faydalı yenilik ve ilaveler	Sayı ve arsa payı çoğunluğu	m.42
Temliki tasarruflar; dış duvar veya çatının reklam için kiralanması gibi önemli yönetim işleri	Bütün kat maliklerinin oybirliği	m.45
Kat ilavesi	Oybirliği	m.44

Bu çoğunluklar ikinci toplantıda da aranır; ikinci toplantıdaki "katılanların salt çoğunluğu" kuralı özel çoğunluğun yerine geçmez. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atamak zorunludur; ayrıntılar yönetici görevleri rehberinde.

Oy hakkı ve vekâlet (m.31)

Her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir.
Birden çok bağımsız bölümü olan kat maliki her bölüm için ayrı oy kullanır; ancak oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz ve hesapta kesirler dikkate alınmaz.
Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa, onları aralarından vekâlet verecekleri biri temsil eder.
Kararın doğrudan ilgilendirdiği kat maliki görüşmelerde bulunabilir ama oya katılamaz.
Vekâlet: Kat maliki oyunu yetkili bir vekille kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda ise bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Vekâlet sınırı örnekleri (her bölüm bir oy varsayımıyla):

Bağımsız bölüm sayısı	Bir vekilin kullanabileceği en fazla vekâlet
20	2 kişi (40 ve altı kuralı)
41	2 oy (%5 = 2,05)
100	5 oy
250	12 oy (%5 = 12,5; 13 oy yüzde beşi aşar)
1.000	50 oy

Vekâletnamenin şekli için kanunda özel bir kural yoktur; toplantı başında vekâletnameleri toplayın, hazır bulunanlar listesine işleyin ve saklayın.

Karar defteri (m.32)

Kararlar, her sayfası noterce tasdikli ve sayfa numaraları birden başlayıp sırayla giden karar defterine yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek imza koyar. Defter, takvim yılı bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırılır (m.36).

Bir aidat kararında tutar, dönem, ödeme günü ve gecikme uygulaması açıkça yazılmalıdır; bu karar icra takibinde dayanak belgedir (gecikme tazminatı rehberi).

Kararlara itiraz: iptal davası (m.33)

Toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan kat maliki: karar tarihinden itibaren bir ay içinde. Katılıp olumlu oy veren veya aykırı oyunu deftere yazdırmayan malik için bu yol kanunda öngörülmemiştir.
Toplantıya katılmayan kat maliki: kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde.
Yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre koşulu aranmaz.
Dava, yapının bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Süreleri kaçırmamak için hemen bir avukata başvurun.
Kurul kararının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir (m.38).

Usulsüz çağrı, yeter sayı olmadan alınan karar ve gündem dışı karar, iptal davalarında sık ileri sürülen gerekçelerdir.

Örnek toplantı takvimi (olağan toplantı, 2027)

Varsayımlar: Yönetim planında toplantı zamanı yok, bu yüzden toplantı ocakta yapılmalı. Çağrı, ispat için olağanüstü toplantıdaki usulle yapılıyor.

Tarih	İş	Dayanak
24 Aralık 2026, Perşembe	Çağrı imzaya açılır veya taahhütlü mektupla gönderilir (ilk toplantıdan 16 gün önce); gündem ve ikinci toplantı tarihi yazılı	m.29
9 Ocak 2027, Cumartesi	İlk toplantı: hesap verme, işletme projesi, yönetici ataması, denetim raporu	m.29, 34, 37, 39, 41
16 Ocak 2027, Cumartesi	Yeter sayı sağlanamadıysa ikinci toplantı (ilkinden 7 gün sonra; en geç 15 gün kuralına uygun)	m.29, m.30
31 Ocak 2027, Pazar	2026 karar defterinin notere kapattırılması için son gün (hafta sonu olduğu için daha önce yapın)	m.36
16 Şubat 2027	16 Ocak'ta alınan karara aykırı oy veren katılımcı için iptal davası süresinin sonu (bir ay)	m.33
16 Temmuz 2027	Toplantıya katılmayanlar için her hâlde son gün (karar tarihinden altı ay)	m.33

Toplantı öncesi ve sonrası kontrol listesi

Gündem: Hesap verme, işletme projesi, yönetici ataması, denetim raporu ve diğer maddeler.
Belgeler: Yıllık gelir-gider hesabı (m.39), işletme projesi taslağı (işletme projesi rehberi), arsa payı listesi, borç durumu.
Çağrı: Toplantıdan en az 15 gün önce, imza veya taahhütlü mektupla, ikinci toplantı tarihiyle.
Toplantı günü: Hazır bulunanlar listesi, vekâletnamelerin kontrolü (%5 / iki kişi sınırı), yeter sayının sayı ve arsa payı olarak hesaplanması.
Kararlar: Deftere madde madde yazılması, imzalar, aykırı oyların gerekçesi.
Sonrası: Kararların toplantıya katılmayanlar dahil bütün kat maliklerine duyurulması ve duyurunun kaydı.

Yonevo'da: Toplantı kaydı açılır, davet belgesi yüklenir, kararlar ve oylamalar kaydedilir; toplantı sakin portalında yayımlanabilir. Arsa payı listesi ve borç durumu bölüm ve cari kayıtlarından alınır. Hazır bulunanlar listesi, noter tasdikli karar defteri ve usulüne uygun çağrı yazılım dışında hazırlanır; portal duyurusu ve çevrim içi oylama bunların yerine geçmez.

Sıkça sorulan sorular

Kiracı kurula katılabilir mi? Kurul kat maliklerinden oluşur; kiracının kanundan doğan bir katılma veya oy hakkı yoktur. Kat maliki kiracısına yazılı vekâlet verirse kiracı vekil olarak oy kullanabilir; vekâlet sınırları bu durumda da geçerlidir.

Toplantı yapılamazsa ne olur? Kat malikleri yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusuyla sulh mahkemesi yönetici atar (m.34). Diğer anlaşmazlıklarda da sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesi istenebilir (m.33).

Kararlar toplantıya katılmayanları bağlar mı? Evet. Bütün kat malikleri, onların külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler kurul kararlarına uymakla yükümlüdür (m.32).

Kaynaklar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.19, 28–39, 41, 42, 44, 45, 70
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B