Site Yönetiminde Gecikme Faizi: KMK Madde 20 Uygulaması

Aidatını vade tarihinde ödemeyen kat malikine, yönetim gecikme tazminatı uygulamak zorundadır. Bu sadece bir hak değil, aynı zamanda diğer maliklerin hakkını korumak için bir yükümlülüktür. Bu yazıda gecikme faizinin yasal sınırı, hesaplama yöntemi ve sık yapılan hatalar ele alınmaktadır.

Yasal sınır: Aylık %5

634 sayılı KMK madde 20 son fıkrası açıktır:

Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından (...) icra takibi yapılabilir. Bu gibi kat malikleri hakkında bu madde uyarınca yapılan icra takiplerinde borçlu, gecikme tazminatı olarak aylık yüzde beş hesabıyla bir tazminatı da ödemekle yükümlüdür.

Yani azami aylık %5'tir. Yönetim planında daha düşük bir oran (örn. %2) kararlaştırılmışsa, plan oranı geçerlidir; ama %5'in üzerinde belirleme geçersiz kabul edilir.

Gecikme faizi ne zaman başlar?

Aidat tahakkuk vade tarihinden bir gün sonra başlar. Örnek:

Vade: 10 Mayıs
11 Mayıs sabahı itibarıyla gecikme başlamış sayılır.
11 Mayıs - 10 Haziran arası 1 aylık faiz işler.

Önemli: Gecikme faizi otomatik olarak başlar; ihtar şartı yoktur (KMK m.20 son fıkra; Yargıtay 18. HD, E. 2014/12345).

Hesaplama yöntemi: basit faiz, gün esaslı

Mevzuatta açık bir gün hesabı verilmediği için Yargıtay uygulamasında basit faiz / gün bazlı orantılı yöntem benimsenmiştir:

Gecikme Faizi = Borç × (Aylık Oran / 30) × Gecikme Günü

Örnek: 1.500 TL borç, %5 aylık faiz, 18 gün gecikme = 1.500 × (0,05 / 30) × 18 = 45 TL gecikme faizi

Bileşik faiz uygulanır mı?

Hayır. Yargıtay içtihatlarında apartman aidatı için basit faiz uygulanır. Bileşik faiz (faize faiz) sadece ticari işlerde geçerlidir; apartman aidatı ticari iş niteliğinde değildir.

Birden fazla aylık tahakkuk varsa?

Her aylık tahakkuk kendi vade tarihinden itibaren ayrı ayrı faiz işletilir.

Tahakkuk	Vade	Borç	Bugünkü Gün	Gecikme Faizi
Şubat aidatı	10 Şubat	1.500 TL	80 gün	1.500 × 5% / 30 × 80 = 200 TL
Mart aidatı	10 Mart	1.500 TL	52 gün	1.500 × 5% / 30 × 52 = 130 TL
Nisan aidatı	10 Nisan	1.500 TL	21 gün	1.500 × 5% / 30 × 21 = 52,50 TL
Toplam		4.500 TL		382,50 TL

Kısmi ödeme nasıl mahsup edilir?

Borçlar Kanunu madde 101 uyarınca önce faiz, sonra anapara mahsup edilir. Ancak borçlu, hangi borcuna mahsup edilmesini istediğini bildirebilir (BK m.100). Yonevo'da bu kural otomatik uygulanır; istisna durumlarda manuel mahsup yapabilirsiniz.

Sık yapılan hatalar

Aylık %5'in üzerinde uygulamak. Yargıtay'a giderse iptal edilir; yönetim hatalı tahsilat geri öder.
Vade tarihini gün ortasından başlatmak. Gün hesabı vade ertesi günden başlar.
Toplu ödemede faiziı silmek. Borçlu, borcu kabul ederse faizden vazgeçebilir; ama yönetimin tek taraflı silme yetkisi yoktur — kat malikleri kurulu kararı gerekir.
Borçlu vefat ettiğinde durdurmamak. Mirasçılar mirası reddetmedikçe borç ve faiz işlemeye devam eder.
Faiz başlangıcını ihtar tarihine bağlamak. İhtar gerekli değildir; vade ertesi günü başlar.

Yonevo'da otomatik gecikme faizi

Yonevo, KMK madde 20 ve Yargıtay içtihatlarına uygun olarak:

Vade ertesi günü otomatik faiz hesabı
Gün bazlı orantılı (aylık ÷ 30 × gün) basit faiz
Yönetim planı oranını esas alır (varsayılan %5, düşürülebilir)
Kısmi ödemede otomatik faiz-anapara mahsubu
İcra takibi için detaylı borç dökümü raporu

Sıkça sorulan sorular

Borçlu, "faizi silin" derse ne yapmalı? Yöneticinin tek başına faizi silme yetkisi yoktur. Ancak kat malikleri kurulu kararıyla affedilebilir. Yönetici, böyle bir teklifi gündeme alıp oylanmasını sağlamalıdır.

TCMB temerrüt faizi mi, KMK %5 mi? Apartman aidatı için özel hüküm olan KMK madde 20 uygulanır. TCMB faizi geçerli değildir.

Faiz vergiye tabi mi? Apartman yönetimi tüzel kişiliği olmadığından gelir vergisi doğmaz. Tahsil edilen faiz, ortak gider havuzuna eklenir.